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物业管理的纠纷解决机制是怎么样的?

时间:2019-10-15 来源:黄沙法律咨询网 阅读量:2885 免费咨询:400-6699-039

 

一、物业管理的纠纷解决机制是怎么样的?

通常情况下,业主与物业管理公司发生纠纷后可以采取以下几种解决途径:

第一,业主与物业管理公司协商解决。即业主可以与物业管理公司依据有关的法律、法规以及业主公约和物业管理合同的规定,自愿平等地进行磋商,进而解决管理纠纷。

第二,由第三人调解。这是指业主与物业管理公司可以将纠纷提交给第三人,由第三人来主持双方进行协商,促成双方在自愿平等的基础上达成调解协议。——般调解可分为民间调解、行政调解和司法调解三种。

第三,提交仲裁机关仲裁。这是指双方发生纠纷后,依照物业管理公司中的仲裁条款或者纠纷发生后自愿订立的仲裁协议,将纠纷提请有管理权的仲裁机构进行裁决以解决纠纷的方式。

第四,提起诉讼。业主可以将纠纷诉至法院,请求法院依法行使审判权以解决纠纷。

二、物业管理纠纷的类型及其处理方式

物业管理纠纷的七大类型,根据物业管理的范围和内容以及物业管理的特点来分析,其发生纠纷主要分为两大类型,即因合同产生的物业管理纠纷和因侵权产生的物业管理纠纷。

(一)因合同产生的物业管理纠纷的处理

因合同产生的物业管理纠纷主要是由当事人违约所引起的,主要包括:因服务质量产生的物业管理纠纷、因服务内容产生的物业管理纠纷、因服务费用产生的物业管理纠纷、解除物业管理服务合同等等。

1、物业管理合同服务质量纠纷。是指因物业管理企业提供的物业管理服务不符合物业管理行业规范或不符合约定的服务标准,而引起的物业管理纠纷。如,物业管理区域内公共设施设备不能正常使用或不能及时维护修理使其处于正常使用状态,日常环境卫生差,绿化不能及时维护管理,区域内公共秩序混乱、交通道路不畅,安全防范不力消防救灾不及时等等。

2、物业管理合同服务内容纠纷。是指因物业管理企业没有按照规定或者约定的内容全面提供的物业管理服务,而引起的物业管理纠纷。如,没有按照规定或约定提供、安装服务设施设备,没有按照规定或约定提供服务场地、车位、仓库,没有按照规定或约定提供文化、体育、卫生等服务内容及场所等。

3、物业管理合同服务费用纠纷。是指因服务费标准发生争议或业主拖欠服务费而引起的物业管理纠纷。如物业管理企业未按物业管理合同约定或政府指导价标准收费,擅自扩大收费范围或提高收费标准、业主(或使用人)少交、欠交物业管理服务费等。

4、终止物业管理合同纠纷。物业社区微信:是指物业管理合同期满或物业管理合同期满前当事人一方有严重违约行为;或者出现法律法规规定或当事人约定终止的情形而引起的物业管理纠纷。如,合同期满后物业管理企业拒绝退出阻止业主重新选聘其他物业管理企业、物业管理企业在合同期限内因重大违约业主要求解除合同、业主不履行物业管理合同或违约长期拖欠物业管理费用不接受管理物业管理企业要求解除合同等。因合同产生的物业管理纠纷的诉讼主体是物业管理企业和业主委员会,还是物业管理企和业主,在目前尚有争议。笔者认为应该是物业管理合同相对的双方当事人,即物业管理企业和业主委员会。业主委员会是自治组织,依法成立,虽然没有必要的财产或经费,只有民事行为能力,不具备完全民事权利能力,不能独立享有民事权利和承担民事义务,但建设部《管理办法》第六条规定,业主委员会由住宅小区业主选举的代表组成,代表和维护业主的合法权益。《中华人民共和国事诉讼法》(以下简称《民诉法》)第五十四条规定“当事人一方人数众多的共同诉讼,可以由当事人推选代表进行诉讼。”可见,业主委员会依法可以作为诉讼主体,其在诉讼中主体地位是全体业主的诉讼代表人。有一种意见认为,业主委员会应属于《民诉法》第四十九规定的“其他组织”,能以自己名义参加诉讼。对此,笔者以为不妥。因为业主委员会是一个执行机构,其民事行为能力和民事权利能力取决于业主的授权,而“其他组织”行使民事行为能力和民事权利能力则无需他人授权。此外,“其他组织”具有自身的民事权利义务,对自己的行为有承担一定民事责任的能力,而业主委员会其组织没有自身的民事权利义务,没有财产和经费,亦无自身的民事责任可言。

业主委员会作为业主的诉讼代表人,可以代表全体业主参加诉讼并行使诉讼权利,在通常情况下,代表人的行为其代表的对全体业主发生法律效力,但根据《民诉法》第五十四条的规定,“代表人变更、放弃诉讼请求或者承认对方当事人的诉讼请求,进行和解,必须经过被代表的当事人同意。”因此,在因物业管理合同服务质量、内容、费用发生纠纷中,业主委员会如违反规定不起诉或怠于诉讼时,与物业管理纠纷有利害关系的业主为维护自己的合法权益,有权以自己名义直接对物业管理企业提起诉讼。

另外,在因业主拖欠服务费的物业管理纠纷中,诉讼主体是物业管理企业和具体业主(或使用人),而不是业主委员会。《管理办法》第十四条规定,产权人和使用人不按规定交费,物业管理公司责令赔偿损失。同时,《管理办法》第十五条又规定,物业管理公司擅自扩大收费范围,提高收费标准的,产权人和使用人有权投诉。

物业社区微信:处理此类物业管理纠纷的主要适用的依据:法律有《中华人民共和国合同法》,法规有各省、自治区、直辖市制定的地方法规,规范性文件有建设部的《管理办法》和各较大的市制定的条例以及双方当事人对《物业管理服务合同》的合法约定等等。

物业管理纠纷问题在我们的日常生活中时有发生,人们在面对这类问题时都没有一套完整的解决方式,解决这类问题最直接的方法就是主动和业主沟通看能否自己和解,如果此方法行不通可以走法律程序保护自己的利益,在法律上有完整的体系解决这类问题。

 

 

 

  

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